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5월 20일 국토교통부에서 '2020년 주거종합계획'을 발표했습니다. 이 발표에 따르면 전월세 신고제를 도입하겠다는 내용이 있는데요. 국토부에서는 올해 안에 개정안을 입법하여 내년에 시행할 계획이라고 밝혔습니다.
이 정책으로 인해 부동산 시장에 적지 않은 변화가 있을 것 같은데요. 오늘은 이 전월세 신고제(주택임대차 신고제)는 어떤 것이고 이로 인해 임대인과 임차인의 입장에서 어떤 변화가 있을지에 대해 포스팅해보겠습니다.
전월세 신고제란?
우리나라는 부동산 매매계약 시에만 실거래 정보를 신고하도록 되어 있는데요. 전월세 신고제를 시행하게 되면 주택 임대차(전월세) 계약 시에도 세부적인 계약 사항(보증금, 월세 등)을 국토부에 30일 이내 의무적으로 신고해야 됩니다.
이 제도는 더불어민주당 안 의원이 2019년 8월 26일 발의한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'의 일부 개정안에 포함된 사항인데요. 주택 임대차 계약 시에 공인중개사가 계약서를 작성했다면 공인중개사가, 임대인과 임차인이 직거래 계약을 했다면 임대인이 계약 사항을 신고해야 합니다. 이후 재계약으로 인해 임대차 가격이 변경될 때에도 변경된 내용을 신고해야 합니다. 신고를 누락할 경우에는 벌금 100만 원 이하, 허위 신고 시 500만 원 이하 과태료가 부과된다고 합니다.
단, 오피스텔, 고시원 등의 비주택은 신고 대상에서 제외된다.
장점
#정책순기능
그렇다면 이 정책으로 인해 부동산 주택 임대차 시장에는 어떤 장점이 있을 까요??
첫 번째, 전월세 거래 내역의 투명화로 임차인들이 합리적인 가격으로 계약 가능
현재 부동산 매매계약과 다르게 임대주택 계약 중 전세는 48%, 월세는 23% 정도만 임대차 정보가 파악되어 공개되고 있는데요. 전월세 신고제를 도입하게 되면 모든 계약에 대한 임대차 정보가 파악되어 전월세 계약에 대한 실거래 가격을 파악할 수 있어 투명한 시세를 확인할 수 있습니다. 이에 따라 세입자(임차인)들은 합리적인 가격에 임대차 계약을 할 수 있을 것으로 기대됩니다.
두 번째, 임차인들의 보증금 보호 강화
기존에 전월세 거래를 하게 되면 전세 대출을 받기 위해서 또는 내 보증금을 지키기 위해 가능한 한 확정일자를 빨리 받는 게 임차인들에게 유리했는데요. 전월세 신고제가 시행되면 부동산 계약을 신고하면 자동적으로 확정일자가 부여되어 세입자(임차인)가 확정일자를 동사무소를 통해 받을 필요가 없어졌습니다. 그리고 다가구 주택의 경우 선순위 보증금 파악이 용이해져 보증금 회수 리스크를 줄일 수도 있습니다.
세 번째, 임대주택에 대한 과세가 쉬워집니다.
임대인들에겐 안 좋은 장점인데요. 첫 번째 장점에서 언급한 임대주택 계약 중 전세 48%, 월세 28% 정도만 파악이 되었는데요. 전월세 신고제를 도입하면서 임대주택 중 전세와 월세 계약의 세부내용까지 모두 파악할 수 있어 정부에서 주택을 통한 임대업을 하는 임대인들에 대한 과세가 쉬워질 수 있습니다.
단점
#정책우려
전월세 신고제 시행에 대한 시장의 우려사항도 많은데요. 부작용으로 예상되는 단점에 대해 알려드리겠습니다.
첫 번째, 단기적인 전세 월세 가격의 급등 가능성
기존엔 임대인들이 임대사업 신고를 하지 않고 전월세 계약을 하는 경우가 많았는데요. 전월세 신고제 도입으로 인해 임대업에 대한 의무신고가 시행되게 되면 단기적인 전월세 가격 상승으로 임차인이 피해를 볼 수도 있다는 우려가 있습니다. 예를 들어 1989년에 임차인 보호를 위해 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘린다고 예고했을 때 전세 가격이 전년의 3배인 24% 급등하였고 제도가 시행된 1990년에는 16%가 상승했다고 합니다. 하지만, 2011년에 시행된 전월세 상한제에 따라 전월세 인상률이 5%로 한정되어 있어 1989년이나 1990년에 준하는 가격 상승은 없을 것이라는 의견도 있습니다.
두 번째, 노후를 대비한 은퇴자들의 세금 부담 가중
다주택 임대업을 하는 사람들이 아닌 노후를 대비하여 다가구 주택에 거주하면서 1채를 임대 놓거나 임대주택 1채를 가지고 임대를 하는 사람들은 전월세 신고제에 따라 세금 부담이 가중되어 고령층에 대한 부작용이 있을 수 있다고 합니다.
부동산 시장분석
(임대인 & 임차인 입장)
#임대인
전월세 신고제가 도입되면 임대인들은 세금 부담과 신고 누락에 따른 과태료 부담이 증가할 수 있습니다. 전월세 계약에 대한 세부사항을 30일 이내로 신고하지 않거나 잘못된 신고를 하면 과태료가 부과된다는 부담이 증가할 것으로 보입니다.
이 때문에 임차인과 직거래량이 줄고 이에 따른 부동산 중개비 부담으로 전월세 가격을 전월세 상한제의 최고치인 5%를 계약 종료 시마다 적용하지 않을까 생각됩니다. 또한, 임대인들은 임대업에 따른 비과세 혜택을 사전에 확인하여 절세 방법을 파악해야 임대계약에 따른 세금 부담을 조금이라도 줄일 수 있을 것입니다.
#임차인
전월세 신고제가 도입되면 임차인들은 본인이 계약하고 싶은 동네의 시세를 투명하게 알 수 있어 합리적인 계약을 할 수 있습니다. 또한, 전월세 신고제 도입으로 확정일자 역할을 대체하면서 평일 일과 중 동사무소를 방문할 시간이 없는 직장인들의 부담이 줄어들 것으로 보입니다.
임차인들은 전월세 계약이 활발한 지역의 경우 임대인들의 전월세 가격 상승을 우려해서 최대 계약기간인 2년 계약을 하는 것이 정책 시행 초기에는 유리할 것으로 생각됩니다.
지금까지 5월 20일에 발표된 전월세 신고제 총정리 (주택임대차 신고제)에 대해 포스팅해보았습니다.
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